03 Оценка стоимости земельных уч-в Новый вариант

03 Оценка стоимости земельных уч-в Новый вариант

Перечень задач для решения.
1. Чистый операционный доход 7 у.е., ставка капитализации для улучшений — 2 %, ставка капитализации для земли — 17%, доля земли в стоимости объекта составляет ,25. Определите стоимость земли и стоимость улучшений.
2. При оценке загородного участка земли площадью 2 соток собрана информация о продаже пяти объектов сравнения. Выполнить корректировки продажных цен и определить рыночную стоимость оцениваемого участка.
Характеристика Оцениваемый участок Аналог 1 Аналог 2 Аналог 3 Аналог 4 Аналог 5
Цена 1 сотки - 22 195 23 265 27
Корректировка 1
Расстояние от границы города (1 км +/- 1,5%) 13 км 15 17 16 21 11
Корректировка 2
Инженерное обеспечение.
(+ 5 %; электричество 2 %, вода 1 %, газ 1 %, канализация 1 %) Элек-во, вода, газ, канализ. Элек-во Вода Элек-во, вода Элек-во, вода, газ, канализ. Элек-во, газ
Корректировка 3
Размер участка (1 сотка +/- ,5%) 2 соток 2 2 24 24 16
Корректировка 4
Удаленность от ж/д станции (1 км +/- ,5%) 3 км 3 3 1 4 4
3. Необходимо оценить земельный участок общей площадью 5 кв.м., расположенный в административном районе «Мещанский-Басманный» г. Москвы (номер кадастрового квартала – 77- 1- 3 6).
1) Определить наилучшее и наиболее эффективное использования участка, если имеются следующие данные:
Параметр Сценарии использования
Торговый центр Офисное здание Складское здание
Площадь возводимых зданий, м2 55 5 8
Стоимость строительства зданий, $/м2 45 5 35
Ставка арендной платы, $/м2 6 7 45
Потери от недоиспользования и недосбора платежей, % 2 % от ПВД 1 % от ПВД 15% от ПВД
Операционные расходы (за исключением земельного налога) 25% от ДВД 2 % от ДВД 15% от ДВД
Земельный налог рассчитать рассчитать рассчитать
Ставка капитализации зданий, % 11, % 1 , % 12%
Ставка капитализации земли, % 1 % 1 % 1 %
2) Определить рыночную стоимость участка по варианту ННЭИ путем дисконтирования денежных потоков.
Прогнозный период составит 3 года. Известно, что по истечении прогнозного периода стоимость объекта возрастет на 2 %.
4. Оценщик устанавливает наиболее эффективное использование свободного участка земли. При первом из возможных вариантов использования ожидается ЧОД в размере 1 2 у.е. в год. Затраты на создание улучшений составят 4 23 у.е. По мнению оценщика, ставка капитализации для улучшений и земли составляют 17% и 12% соответственно. Определите стоимость земельного участка, долю земельного участка в стоимости объекта и общую ставку капитализации.
5. Требуется определить стоимость участка, для которого наилучшим и наиболее эффективным использованием является строительство бизнес-центра. Стоимость строительства равна 5 , чистый операционный доход по прогнозу оценивается в 12 , коэффициенты капитализации для земли и для здания — 8% и 1 % соответственно.
6. Определить наилучшее и наиболее эффективное использование, если имеются следующие данные (таблица). Какова стоимость земельного участка для выбранного вами варианта наилучшего использования?
Сценарии использования
Жилое здание Офисное здание Промышленное здание
Площадь возводимых зданий, м2 6 8 7 6 8 3
Стоимость строительства зданий, $/м2 125 137 11
Чистый операционный доход, $. 2 3 2 85 2 5
Ставка капитализации зданий 15% 14% 16%
Ставка капитализации земли 12% 12% 12%
7. Требуется оценить массив земли, который застройщик планирует разделить на 4 участков и затем продать каждый за 37 . При этом будут иметь место следующие переменные и постоянные издержки (за год):
планировка, очистка, инженерные сети, проект 21
управление 15
накладные расходы и прибыль подрядчика 85
маркетинг 25
налоги и страховка 28
прибыль предпринимателя 42
Продажа участков будет осуществляться равномерно в течение 4 лет, норма отдачи на вложенный капитал (ставка доходности) — 15%.

Дополнительная информация:

8. Клиент приобрел право собственности на неосвоенный земельный участок площадью 6 га и интересуется условиями его наиболее выгодной продажи. Оценщик, понимая сомнительность быстрой реализации целиком такого земельного массива и не имея сведений о ценах продаж подобных объектов, предложил вариант использования этой территории под размещение коттеджного поселка. Как показал анализ, наибольшим спросом на местном рынке под коттеджное строительство пользуются благоустроенные участки размером 12 соток. При нарезке таких участков около 2 % земли отойдет на устройство дорог, размещение водозабора, трансформаторной станции, пожарного водоема и других мест общего пользования. Таким образом, на оцениваемой территории реально может быть размещено и пущено в продажу 4 земельных участков. При наличии надежных подъездных путей и инженерных коммуникаций (электроэнергии, водопровода, газа) каждый участок продается в среднем за 36 млн.руб. С учетом сложившейся динамики продаж реально рынок может поглотить около 1 участков в год, а весь период товарного обращения составит 4 года. Переменные и постоянные издержки составят в год (в млн. руб.):
Благоустройство (проект, расчистка и планировка территории, прокладка дорог и инженерных коммуникаций (по цене подрядчиков) 48
управление 6
маркетинг 7
налоги и страховка 4
прибыль предпринимателя 13
Итого 78
Определите рыночную стоимость всего оцениваемого участка земли, если ставка доходности принимается в размере 16% (без учета инфляции).
9. Определить стоимость земельного участка методом остатка, заполнив пустые ячейки в таблице:
1 Площадь здания, м2 816,7
2 Площадь участка (застроенная), м2 432,
3 Площадь, сдаваемая в аренду, м2 816,7
4 Арендная ставка за 1 м2 площади, руб./год 1 433
5 Коэффициент недоиспользования 8%
6 Коэффициент неуплаты 2%
7 Ставка капитализации для здания 17,65
8 Ставка капитализации для земли 12,
9 Стоимость строительства, руб. 4 633 977
1 Потенциальный валовой доход
11 Потери от недоиспользования
12 Потери от неуплаты
13 Действительный валовой доход
Операционные расходы
14 - налог на землю определить по ставке (7,615 руб./м2 в год)
15 - налог на имущество 9
16 - расходы на управление — 6% от ДВД
17 - эксплуатация и ремонт — 5% от ДВД
18 - прочие расходы — 3% от ДВД
19 Итого операционные расходы
2 Чистый операционный доход
21 ЧОД, относящийся к зданию
22 ЧОД, относящийся к земле
23 Расчетная стоимость земли
1 . Оцените застроенный участок земли методом выделения и методом распределения и выведите итоговую стоимость земельного участка.
а) стоимость всего оцениваемого объекта недвижимости, состоящего из здания и земельного участка, определена методом сравнения продаж и составляет 24 руб.
б) имеются следующие данные о продаже пяти типичных застроенных участков в данном районе:
№ участка Цена продажи участка с улучшениями, тыс. руб. Стоимость улучшений, тыс. руб.*
1 22 158
2 22 146
3 19 15
4 21 154
5 2 5 147